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11月19日

祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

作者 : admin | 分类 : 无锡市产业资讯 | 超过 9 人围观 | 已有 0 人发表了看法
原标题:祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

引言

祥生控股集团成立于1995年,起源于浙江省诸暨市,是老牌的浙系地产开发商之一。历经25年的发展,公司已成为极具竞争力的30强房企。祥生控股集团耗时168天,于20201118日登陆资本市场,上市后的祥生控股集团财务状况无疑将进一步优化。至此,30强房企全部上市

值得一提的是,近年来祥生控股集团的营业收入增长迅速。根据其招股书数据,祥生控股集团的营业收入由2017年62.93亿元增长至2019年355.20亿元,复合年增长率高达137.6%。祥生控股集团的高速发展已经形成了一定的竞争力,同时其优质的土储还将为后续的业绩增长提供支撑。下文将从土储、盈利和债务等三个方面对企业做具体分析。

祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

目录

一、土储重仓长三角,优质粮仓为增长护航

二、规模增长,强化费用管控,盈利能力逐年增强

三、偿债指标持续改善,上市将进一步优化财务结构

一、土储重仓长三角,优质粮仓为增长护航

祥生控股集团在土地储备方面有三大特征。一是企业实行1+1+X的战略布局,在深耕的基础上,积极向其他具有增长潜力的城市外拓。二是土地集中在长三角地区,在当前长三角一体化发展如火如荼,其他房企纷纷进军长三角地区的形势下,作为浙江本土老牌房企,可以享受长三角地区经济发展的红利。三是待开发土储多位于住宅市场成交活跃的城市,企业的去化有保障。

第一,从扩张战略看1+1+X是祥生控股集团全国化布局的战略指引。2016年祥生控股集团首提“1+1+X”扩张战略,其中第一个“1”指深耕浙江省,第二个“1”指重点关注泛长三角区域,“X”指投资其他具有高增长潜力的城市。从其扩张战略上可以看出,企业追求的是深耕与扩张并重的打法。在深耕的选择上,祥生持续关注杭州、绍兴、衢州、宁波、温州等位于长三角的城市,通过深耕持续发挥品牌效应、积累市场认可。与此同时,祥生积极关注具有开发潜力的城市,择机进驻新城市开疆拓土,锁定新的发展机会。

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祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

深耕有利有弊,但如果在深耕的基础上,辅之以对外扩张,那么外拓将有助于企业分散政策调控产生的风险,也将为企业赢取更多的增长机遇。首先,中国房地产行业的发展趋势与政策调控关联密切,如果企业土储过度集中,那么在地方调控政策收紧时,可能对企业的经营产生不利冲击。其次,如果房企将资金集中投资在同一个区域内,那么产生的机会成本则是错失其他具有潜力城市的发展机会。总体上,祥生控股集团一面深耕,一面关注有潜力的城市的布局策略,既有助于平衡深耕产生的潜在风险,也为自身的全国化发展赢取更大的机会。

二,从土储分布的区域看截至2020年731日,祥生控股集团应占的土地储备合计2382万平方米,其中浙江省的土储合计1187万平方米,占总土储的50%,泛长三角区域土储为873万平方米,在总土储中占37%,其他城市土储合计322万平方米总体上,祥生控股集团的土地储备多集中于长三角区域,在长三角城市群快速发展之际,位于该地区的粮仓或许将成为祥生控股集团规模、业绩以及盈利增长的护城河。

祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

第三,布局住宅市场活跃的城市。我们从企业的招股说明书中看到,祥生控股集团目前待开发土储最多的城市分别是杭州、绍兴、呼和浩特等城市。这些城市住宅市场的成交情况将一定程度上代表祥生控股集团的城市选取能力。

从祥生位于浙江的布局策略来看,其以“大本营”作为战略核心,深度布局浙江,截至目前项目已覆盖浙江全部地级市,且在绍兴市等部分城市销售业绩保持着绝对优势。就合约销售而言,于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三,约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。

在实现浙江地级市的全覆盖的同时,祥生紧跟长三角一体化战略,积极把握政策优势,逐步深入泛长三角区域,进一步增加在泛长三角的市场份额。

按能级划分,二线城市包括杭州、绍兴和呼和浩特,从这些城市2018年1月至2020年6月住宅市场的月度累计成交数据看,杭州2018年由于调控政策收紧,因此住宅成交下行,但是2019年起,在人才引进,长三角一体化等政策利好下,住宅市场成交逐渐回升。绍兴住宅市场基本面较好,住宅成交面积逐年提升。呼和浩特2019年成交面积虽然同比下行,但是同比增速的跌幅收窄,并且呼和浩特的住宅市场成交数据在2020年5月的同比增速已实现正增长,新冠疫情冲击逐渐褪去。

祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

祥生控股集团土储较多的三四线城市包括济宁等。济宁与绍兴类似,成交面积同比增速大多维持在零以上水平,成交面积持续正增长,住宅市场成交活跃。

综合来看,祥生控股集团布局的城市,无论是一二线还是三四线城市,其基本面都相对较好。换而言之,祥生控股集团在城市布局方面具有一定的前瞻性,这类城市的待开发土地储备是企业未来业绩增长的稳定剂。

二、规模增长,强化费用管控,盈利能力逐年增强

在优质土储的助推下,祥生控股集团过去几年中营业收入得到快速增长。我们认为祥生控股集团规模快速增长的原因主要包括

(1)深耕三四线,从而受2018年前后三四线城市棚户区改造,货币化安置政策的利好,具体来看,货币化安置加大了购买力,有助于提升购房需求。

(2)四全打法:祥生控股集团通过全域覆盖、全类产品、全龄客户、全位服务的四全打法,充分打开业务布局、丰富产品品类、覆盖全龄段客户群体,提供全方位客户服务。

(3)坚持投资前的“五前置”工作,即团队前置、设计前置、合约前置、营销前置和金融前置。根据区域和项目的不同情况,先行摸排制定方案,通过系统化、精细化的前置工作为拿地后的高效运营打下坚实基础。

(4)区域化管控模式:祥生控股集团根据企业发展情况,目前打造了浙北、浙南、浙东、苏宁皖等区域平台。按照“集团主建、区域主战”的原则,集团聚焦管理平台搭建、资源整合共享和重大风险防控,给予区域充分授权,确保让听到“炮火”声的人更多决策,提高运营效率。

(5)利用杠杆撬动规模。利用外部资金做大规模是不少房企核心的成长之道,祥生控股集团也充分利用杠杆,从而对规模扩张贡献了力量。

祥生控股集团在规模增长的同时,盈利能力也随之提升。从绝对指标看,祥生控股集团营业收入由2017年62.93亿元增长至2019年355.20亿元,复合年增长率137.6%;净利润由-2.86亿元,提高至32.09亿元。从相对指标看,毛利润率由2017年的13.2%增长至2019年的23.9%。

祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

祥生控股集团净利润逐年增长一方面是源自规模的扩张,另一方面则是善于利用规模优势,管控费用支出。根据亿翰智库数据,2017年企业销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为7.99%、8.29%29.87%。随着企业规模的扩张,规模优势逐渐凸显,三项费用率均下行。截止2019年末,管理费用率和销售费用率已降至行业内较低水平,分别是3.02%和3.17%,但是其财务费用率仍然较高。未来企业或许可以从降低融资成本的角度对财务费用进行优化。总体上,祥生控股集团未来盈利空间仍然可期。

祥生控股集团补齐30强房企上市最后一块拼图

三、偿债指标持续改善,上市将进一步优化财务结构

从祥生控股集团的招股说明书可以看出,近两年随着企业销售业绩快速增长,盈利能力提升,以及谨慎投资截至2020年4月30日,祥生控股集团的合约负债达801.7亿元,较2017年的369.4亿元有大幅增加,这意味着其未来的业绩增长拥有较大确定性。此外,祥生控股集团的净负债率自2017年以来,呈明显的下滑趋势。

如果从现金流量看,2019年祥生控股集团的经营性现金流量净额已由2017-2018年的负值转为正数。总之,企业自身销售业绩增长,回款增加,盈利能力增强,使得企业现金增加,现金流逐渐优化,偿债能力不断增强。

我们认为,祥生控股集团顺利上市,登录资本市场将拓宽企业的融资渠道,改善企业的融资难度,甚至小幅降低融资成本;其次,IPO后所有者投入增加,也将进一步优化企业的资本结构和部分财务指标。

结语

总体上,祥生控股集团近几年销售业绩良好,并且当前土地储备多集中在长三角地区,且布局的城市基本面较好,因此优质的土地储备将为企业规模的增长提供了有效支撑。从企业的盈利能力看,营业收入、净利润等绝对指标,毛利润率和净利润率等相对指标都呈递增趋势。企业未来或可继续利用规模优势降管理费用和销售费用,此外,上市或有助于降低财务费用,因此预计祥生控股集团未来盈利能力将进一步提升。最后,随着祥生控股集团销售业绩的持续向好,以及偿债能力的逐年增强,使得债务风险不断降低。

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