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11月27日

小心“以房養老”為名的騙局

作者 : admin | 分类 : 投资标的 | 超过 16 人围观 | 已有 0 人发表了看法

  以房養老是运用老人所擁有的房產价值,特别是在是身亡以后住宅犹存余的价值,確認一定的金融业或非银行機制的方法以提早套現變現的一種養老现行政策,借以讓老人老有所依。但在實際中,一些犯罪分子打著“以房養老”的旗号,騙取老人的信赖,讓老人將房產质押貸款,最终導致老人老無所依。

  以房養老的房屋被起訴還債

  楊老婆婆經人介绍掌握到某投資管理方法公司,該投資管理方法公司主營“養老”相關項目,並向楊夫人推薦了一款“資產養老产品”。楊老婆婆與該投資管理方法公司簽訂資產養老聯絡合同书,約定由楊老婆婆的房屋作為质押,贷款327萬元用於養老,投資管理方法公司一月向楊老婆婆付款16350元養老金,並代楊老婆婆向借款方償還贷款利息。隨后,楊老婆婆與吳老先生簽訂借款协议,贷款327萬元,雙方約定贷款利息,楊老婆婆因其房產质押擔保。

  殊不知,投資管理方法公司在付款楊老婆婆幾個月養老金、代付款一部分借款利率后,便終止了這種行為。隨后,吳老先生向人民法院起訴规定楊老婆婆償還贷款並實現對房子的质押權。

  楊老婆婆是怎麼深陷这般窘境的?看起来一切正常的买卖行為下又隱藏了怎樣一個騙局呢?

  “養老公司”的騙局方式

  下边來解構一下“以房養老”的騙局方式。

  最先,一些養老公司打著“以房養老”的旗號,在老人聚集的小區裡宣傳,或是開設保健产品公司、養老器材公司,吹噓以房養老的好處,強調房屋抵押貸款以后,養老公司一月付款固定不动贷款利息,贷款利息以房價公司估值為基數,並替代老人向出贷款項的人償還贷款利息,老人不會承擔一切風險。

  次之,養老公司會介绍老人認識借款方,讓老人與借款方之間簽訂借款协议,並將房屋辦理质押。養老公司帶領老人去公証處辦理債權公証,如老人違約還款,則債權人能够立即向人民法院申請執行。這裡,一些以房養老的实例中,養老公司會為老人的債務設定反擔保,從而消除老人的顧慮。

  再度,養老公司將借款方轉到老人賬戶的贷款轉走,随后一月向老人付款固收、替老人償還借款利率。可是,過一段時間后,養老公司或忽然“消退”,或資金鏈斷裂,终止為老人還款,“以房養老”暴雷。此時,贷款人规定老人還款,老人成为債務人,如無力還款,則隻能以房抵債。

  識別“以房養老”騙局的问題

  “以房養老”騙局具备隱秘性,單從表层上來看,毫無系统漏洞,好像每一鏈條全是合理合法合規的。但確認梳理几起实例,能够發現“以房養老”存有以下问題:

  一是“以房養老”的房價公司估值過低、贷款利息過高。以实例中楊老婆婆的房屋為例,同地区同戶型的房價均價在43000元/平米上下,130平米的房屋,市场价值約559萬元,但養老公司對其房價公司估值僅為327萬元,房價明顯不科学。而老人與借款方簽訂的借款协议約定的贷款利息通常大於10%,這筆借款利率由養老公司承擔。特别注意的是,養老公司不僅替老人償還昂贵的借款利率,同時還向老人付款固定不动的養老金,養老金以房價為計算基數,年化利率在6%-10%之間。其實,養老公司需為老人付款年化利率高達20%的贷款利息,可是我國銀行貸款年利率一般在4%上下,即便財付通、付款寶等贷款,年化利率都不過10%上下,養老公司高贷款利息、低房價的行為存有异常和不科学之處。

  二是合同书内容不讓老人弄懂。老人“以房養老”的过程能够用无缘无故、糊裡糊里糊涂來描述,彻底被養老公司所上下,自身没有主見。最先,老人簽署的合同书數量多,涉及到借款协议、借款合同、反擔保合同书、以房養老聯絡合同书等,老人本质無暇細看。次之,合同书的内容都是晦澀難懂,涉及到很多的專業術語,如“雲養老”、“資產養老”、“季薪制”等。在合同书簽訂的过程中,養老公司不讓老人細細閱讀合同书内容,更不會對晦澀難懂的詞句作出解釋,仅仅讓老人簽字。

  三是公司的运营模式不符經濟邏輯。依養老公司的說法,其贷款的目地是為了贍養投資的老人,目地具备服务性。可是其贍養老人的資金來源為何?其运营模式為何?養老公司怎样維持公司的一切正常經營運轉?又怎样付款昂贵的借款利率?卻無從解釋。

  老人無法理清復雜的騙局

  “以房養老”案子錯綜復雜,關系盤根錯節,僅憑當事人本身的能量撕开騙局势紗的難度挺大。

  最先,涉及到法律法规關系眾多,追偿鏈條長。整個“以房養老”鏈條中,既涉及到老人與借款方之間的民間借貸法律法规關系、质押擔保關系,又涉及到老人與反擔保公司之間的擔保關系,還涉及到老人與養老公司之間的聯絡合同书關系、民間借貸關系。法律法规關系錯綜復雜,單獨審查一切一種關系,又好像是合理合法合規的,識別難度挺大。同時,因每一筆“以房養老”鏈條中涉及到人數眾多,法律法规關系主體較多,追偿鏈條長,也是提升了今后案子審理的難度。

  次之,老人舉証困難。老人破译“以房養老”陷阱的途徑关键有兩種,一要以欺詐為由,向人民法院訴請確認合同书無效,二是向養老公司追偿債權。確定合同书無效,需由老人舉証証明贷款人存有欺詐的有意,即証明主觀上遭受欺詐或是誤導,這對於連自身簽的是什么合同书也不清晰的老人来讲是難上加難。老人向養老公司追偿債權,可是合同书卻早就被養老公司没收,毫無証據,無從舉証。

  再度,“以房養老”的外觀真实,老人很難见到其所掩蓋的事實。養老公司通常會偽造一些税收优惠政策文档,並以洗腦的方法大张旗鼓宣傳。而簽訂的合同书亦不碰觸法律法规的紅線,老人很難識別。為了提高老人的信赖,養老公司還會帶領老人去公証處,為其出示反擔保,老人因为坚信公証部門而輕易上當。在運營过程中,養老公司亦會向老人执行一段承諾,付款養老金、代付款贷款利息,老人難以看清這到底是騙局,还是真实的高息養老。

  老人和儿女必须有预防意識

  為避免老人深陷“以房養老”圈套,再此提示廣大老年人群體:

  一是要提升预防意識,謹慎保证“三不”。不必僅依道聽途說“誰誰投資掙了是多少是多少錢”、“公司多许多好”、“国家现行政策怎麼怎麼”等就輕易投資,經濟行為一定是有赢利邏輯的,不符經濟邏輯的一律不聽。不要看公司經營的業績,不要看公司經營的辦公环境,只是需看所簽署合同书的内容,理清合同书關系,需看公司的經營資質,运用網絡媒體查询公司是不是一切正常經營,是不是涉案人员涉訴,需看其經營的項目是不是經過准许、備案。不必輕信权益許諾,過高的权益許諾不必坚信。

  二是要存留証據,積極維權。重點要存留其所簽署的合同书,轉賬憑証,任憑養老公司怎样解釋,合同书一定要自身存留,不必輕易轉賬給養老公司,如轉賬,最好是讓其出示借條、借據。必需時规定簽署過程錄音錄像,存留好証據是將來勝訴的唯一法寶。當然,發現公司違約、老板跑路等跡象,一定要及時報案,積極維權。

  三是要學會止損,不必心怀僥幸。老人以房養老,無非貪圖贷款利息,而騙子則注重的是老人的房屋,是本钱,孰輕孰重,一目了然。如發現公司推迟付款贷款利息,以“暫時周轉”等托词唐塞,一定要高宽比警醒,能夠抽回本钱的,及時索回本钱,不必心怀僥幸。

  除此之外,最该明确提出的是:老人上當受騙,儿女或多或少亦有責任。老人空巢危机,非常容易輕信别人的噓寒問暖。老人體諒儿女,想為小孩節約養老成本费,為子孫積攢大量的财富。“以房養老”騙局中,養老公司多找儿女没有身邊的老人着手,而假如儿女能夠對爸爸妈妈要用點心,平時多點溝通,多幫助老人剖析,多提示老人騙術高招,将会就會少一些騙局,少一些“老無所依”的悲劇。(劉金霞)

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