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05月20日

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

作者 : admin | 分类 : 无锡市产业资讯 | 超过 11 人围观 | 已有 0 人发表了看法
原标题:价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

来源:米宅

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今天这篇文章,想跟大家主要聊两个城市,一个是南京,另一个是唐山。

南京,江苏省会城市,科教大城,强二线城市,常住人口850万,城镇化率82.5%;

唐山,河北省地级市,三线小城,常住人口800万,城镇化率63.14%;

这两个看起来八竿子打不着的城市,第一次能够并肩站在一起,是因为房价。

昨天,中国70城房价指数中,南京和唐山两城,均以1.8%的环比房价涨幅,拿了并列全国第一。

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

疫情爆发以来,无论是房价涨幅,还是成交量方面,南京和唐山这两个城市,都表现的不错,市场复苏力在全国市场中均遥遥领先。

同样在迅速复苏,同样一篇看涨行情,但无论从城市基本面还是市场特点来看,南京和唐山都有着天壤之别

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所以接下来我们分两条线,来剖析这两个城市的楼市真实现状和房价走向。

2

先看南京。

这段时间,南京房地产市场真是火的一塌糊涂。

3月复工以来,南京市场最大的特点可以归为三点:

热销抢房!突破限价上涨!还拍出了多个地王!

南京市场的“得房率”一直不高,得房率即抢到房子的概率,即便是疫情冲击下的2020年,抢房盛况也依然层出不穷。

江北核心区红盘润辰府加推,22套洋房商品房,报名人数高达648组,中签率只有3.4%;

燕子矶网红盘中海燕矶听潮,价格上涨1000+之后,仍然有大量购房者来抢;开盘当天加推389套房,刨除117套人才房,普通房源只有272套,报名人数高达1121组,中签率只有24.26%;

五矿澜悦栖原,21套房有1558人报名,中签率13.9%;

……

不过,这些和华新城相比算不了什么,近日华新城开盘,参与摇号人数高达7817人,平均66人抢一套房!

而且疫情过后,南京推货量大增,4月开盘量创近三年新高,入市8321套房源,成交量高达7287套。

国内有句俗语,房价越涨,越有人抢,南京就是这样。

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南京抢房热,这其中让一大批买房人紧张的是,限价被破的口子越开越大。

一方面,南京近期多个项目的房价都有明显上涨,涨幅最高达6000元/㎡。

比如燕子矶板块,从去年年底至今,不过半年时间房价已经出现了两次跳涨,从2万9涨至3万6,涨幅高达7000。

2019年年底,中海燕矶听潮均价2万9;

2020年3月,中海燕矶听潮收官均价3万1;

2020年4月底,区域内万象天地·九悦首开,均价直接上升到了3万6;

刚刚拿到销许的紫东龙潭正荣悦东府,精装均价19905元/㎡,但2019年周边新房不过1万7,涨幅近3000;

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

而下半年要加推开盘的一些老盘,放风价上都出现了不同程度的涨幅,诸如中冶盛世滨江锦绣天玺、扬子江金茂悦、江北核心区江畔都会上城等,目前放风价都有1700-6000的涨幅。

多盘涨价的同时,另一方面,突破区域限价的口子,似乎挡不住了。

诸如城北迈皋桥板块区域限价为3万,但锦麟融誉府均价获批均价3万5,超出5000;

河西板块限价天花板4万5,但新盘南京云际称,预计均价高达5万5,超出10000;

燕子矶限价3万,但区域里仁恒公园世纪放风价3万5-4万,万象天地·九悦均价突破3万,超出5000-10000;

……

南京的限价口子要追溯到2019年。2019年年底两个地王项目被限价压的绷不住了,葛洲坝地王均价高达6万4,金茂项目均价5万2,开盘即售罄。

当时官方回应,这两个项目是高价地特事特办,毕竟葛洲坝地王拍地楼面价就已经超过了4万5,“不作为片区价格调控依据”。

如果去年年底,还在畏首畏尾的试探,那么今年,南京至少已经有十余个项目均价/放风价突破了区域限价,而一个个超限价获批基本确定了官方默认的态度。

这边房价涨,那边地价涨,南京市场热度似乎并没有消停苗头。

以刚刚过去的4月份为例,南京多场土拍,都刷新了区域地价格局。

河西中G02地块,楼面地价42398元/㎡。

河西南G10、G11地块,竞价过百轮,楼面地价双双破4万/㎡!

江心洲G06地块,楼面地价35274元/㎡,成为区域地王!

江宁滨江G08地块,楼面地价高达11351元/㎡!成为区域地王!

板桥G14商住地块,楼面地价突破1.5万/㎡,刨除自持部分,实际可售楼面价也是区域地王;

抢房热不降温、涨破限价不受干涉、地价还在一次次刷新高……这些,才是支撑南京登上房价涨幅全国第一的真实原因。

4

再看同为房价涨幅第一的唐山。

唐山这个城市很有意思,尽管全国房地产市场整体仍处于较低迷状态,尤其是三四线城市,但唐山的房价却逆势而行,一直处于上升状态。

从2019年6月至2020年4月,11个月的房价监控里,唐山房价环比排名2次夺得全国第一,7次排名位于国内TOP5。

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

上图是2017年11月至2020年4月,唐山新房价格环比涨幅和全国70城房价涨幅的对比走势图。

很明显,三年来,只有2018年2月、2019年1月、2019年2月、2019年4月、2020年2月这5个月的数据,唐山新房价格环比涨幅是低于全国70城平均水平的;

但除了这5个月的数据外,其他月份唐山价格涨幅都是要明显超过70城平均水平的;

尤其是在2019年10月之后,唐山的房价涨幅远超于平均涨幅数倍。

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

数据来源于房天下监控

2019年,唐山房地产市场犹如脱缰的野马,一路上涨,无法停歇。

来看一组数据感受下唐山的楼市疯狂:

2019年1月-12月唐山商品房成交41540套,同比2018年上涨34.12%;

2019年成交总金额达465.84亿元,同比2018年上涨59.21%;

直到年底,唐山的放肆涨价终于迎来了一记重锤——严格限售:

2019年12月31日,购房人购买新建商品住房自网签之日起42个月内不得交易;

新购新房3年半不得出售,这无疑给炒房客们泼了一头冷水。

但唐山的房价上涨并没有因此停下脚步:

2020年1月,环比涨幅1.2%;

2020年2月,环比涨幅0.2%;

2020年3月环比涨幅0.9%;

2020年4月,环比涨幅1.8%;

有人问,唐山房价短期内会降吗?

个人认为很难,为什么?

地价太高了。

一个三线城市,2019年土地成交面积全国300城中排名第三,仅次于天津和武汉,出让金额第50名;出让金额也在TOP50。

市场热度最高的路北区,去年三宗高价地楼面价竟然拍出了8888元/㎡、9600元/㎡、9600元/㎡。

而这个区域,尽管直线上涨了一年,均价也不过1万2。

价格飙升!这两个城市,把全国楼市踩在了脚下

▲路北区2019年1-12月房价走势(来源于房天下)

一年之内卖地那么多,高价地那么多,除非政策拉闸,否则房价在两三个月内很难出现骤然下跌。

那还有人问,唐山一直涨,适合投资吗?

个人并不建议,放在全国市场,唐山并不算投资优选。

我一直认为,小市场很难翻出大浪花,唐山短期房价确实喜人,但加上限售3年,短期投资流动性被强行锁住,很难很难快速变现。

而综合经济、人口、产业实力,唐山的涨幅要想具有长久持续性、高涨幅,也着实不容易。

所以,你不妨把视野放宽,去全国更有实力的城市看看,比如苏杭、比如长沙,或许会发现更好的选择。

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